Право собственности и в связи с этим чаще всего возникающие вопросы

Внизу Вы найдете перечень вопросов, которые чаще всего возникают у наших клиентов и к ним прилагающиеся ответы. Если у Вас возникнет вопрос, который Вы не найдете в нашем перечне, свяжитесь с нами.

Могу ли я купить в Таиланде кондоминиум ?

Могу ли я купить в Таиланде дом и земельный участок ?

Что такое Thor Tor Sam (3)?

Существуют ли в Таиланде документы, подтверждающие
 право собственности ?

Моя жена – таиландская подданая, имеет ли
 она право на приобретение земли?

Какие налоги и другие расходы прийдется нести в Таиланде
 при приобретении собственности?

Какова плата за услуги в кондоминиуме ?

Могут ли иностранцы получить в Таиланде ипотечную ссуду?

Существуют ли в Таиланде налоги на имущество?

Могу ли я в Таиланде приобрести кондоминиум ?

Покупка кондоминиума является вероятно самой простой и легкой возможностью для иностранца. Покупка кондоминиумов иностранным лицом попадает под компетенцию закона о кондоминиуме Act B.E. 2535 (1992). 

Кондоминиумы могут быть приобретены иностранцем на его собственное имя, но только при условии, если общее количество приобретенных иностранцами объектов не превышает 49 % в одном блоке кондоминиума. 

Финансовые средства для покупки кондоминиума должны быть переведены в иностранной валюте на расчетный счет в Таиланде, открытый на имя потенциального покупателя, который должен быть внесен в документы, подтверждающие право собственности. На квитанции для перевода должно обязательно быть указано «для покупки кондоминиума», а банк со своей стороны должен заполнить формуляр Thor Tor Sam. 

Покупатель кондоминиума получает сертификат, который документально подтверждает его право собственности. Кроме того, документ содержит раздел, в котором детально прописано, какой процент прав на коммунальную собственность приходится на его долю.
 

Могу ли я купить в Таиланде дом и земельный участок ?

Право владения землей регулируется земельным кодексом BE 2497 (1954), гражданским и

коммерческим кодексом, земельной реформой и сельскохозяйственным актом BE 2518 (1975) так же как и регулированием министерства внутренних дел. 

Хотя Вы и можете купить дом на свое имя, по таиландским законам иностранцу запрещено владеть землей, на которой построен этот дом. 

Но все же существуют некоторые возможности получить право владения на земельную собственность или же инвестировать в земельный участок: 

 ·        Получить таиландское гражданство или стать резидентом. 

·        Станьте главным инвестором новой фирмы, которая ориентирована на экспорт и имеет разрешение Board of Investment (BoI). В настоящее время максимальный размер земли для полной собственности составляет 1 рай (1.600 кв.м).  

·        Инвестируйте более 40 миллионов бат на минимальное количество лет. Максимальная площадь земельного участка составляет в настоящее время также1 Рай.  

·        Инвестируйте в частную таиландскую акционерную компанию. Это включает в себя  принятие Вас в ее члены,  в которой Вы как иностранец имеете право владеть 49 процентами акций. Остальные 51 процент акций должны принадлежать гражданам Таиланда. 

·       Взятие в аренду земельного участка длительностью на 30 лет на имя иностранца. Это можно оформить с дополнительными опционами, которые оплачены наперед на срок 30 х 2  лет. Иностранец может также получить опцион позднее выкупить эту землю, если в будущем изменятся соответствующие законы. По таиландским законам иностранцу принадлежат строения, которые построены на участке. Чтобы это узаконить, арендные договора сроком более чем на 3 года должны быть зарегистрированы. При этом взимается сбор за регистрацию, а также гербовый сбор, который расчитывается исходя из размера суммы по договору аренды в течении всего промежутка времени. Этот договор аренды сохраняет свою действенность даже если земельный участок в это время будет продан. 

Одним из чаще всего применяемых иностранцами методов является инвестирование в таиландское общество с ограниченной ответственностью, которому уже принадлежит земля или же оно намеревается ее купить. Уставы общества могут вариировать таким образом, что иностранный инвестор получит максимальную защищенность от требуемого законом подавляющего большинства таиландских акционеров в такой фирме. 

Закон требует того, что на 51 % участниками общества должны являться юридические лица таиландского подданства. Несмотря даже на это каждая покупка земли фирмой, 40 % долей в которой принадлежит иностранцам, тщательно проверяется Central Land Office в Бангкоке, чтобы установить, не была ли основана фирма с целью обойти запрет на владение землей иностранцем .Это привело к тому, что иностранный инвестор может владеть только 39% долей, но все же с помощью предварительно измененных уставов, являться единственным директором и руководителем фирмы, а значит имеет право заключать  необходимые договора. Таким образом держатель минимума акций получает контроль над фирмой. Эта фирма должна каждый год предоставить

годовой баланс и заплатить соответствующие налоги. Но у Вашего адвоката наверняка есть бухгалтерский отдел, который может Вам в этом помочь. 

Что такое Thor Tor Sam (3)?

Thor Tor Sam (3) – это официальный документ, выдаваемый банком, в котором открыт Ваш расчетный счет, на который переведены деньги в иностранной валюте, с помощью которых Вы намереваетесь купить кондоминиум. Этот документ должен подтверждать, что единственным предназначением этих финансовых средств является покупка недвижимости. -Code 5.22.

Существуют ли в Таиланде документы, подтверждающие право собственности ?   

Да, эти документы называются Chanote, „Nor Sor 4 Jot“ и являются единственным документом, который можно считать документом, подтверждающим право собственности на земельный участок. Земельный участок будет тщательно измерян, а его границы определены с помощью глобальной системы навигации и определения положения. Юридические процедуры оформления при этом не требуются, а земля может быть поделена на меньшие участки.

Для территорий, которые не были измеряны,  имеют силу другие документы, которые должны быть предоставлены в качестве доказательства, если таковое нужно предоставить. Эти   документы называются „Nor Sor Sam (3)“ и „Nor Sor Sam (3) Kor“.

В отличии от документов, подтвердающих право собственности, документы Nor-Sor выдаются с целью подтверждения права пользования землей владельцем. Хотя эти документы и не подтверждают право владения, они признаются при перистрации смены владельца земли.

Моя жена – таиландская подданная, может ли она приобрести землю ?   

До 1998 года каждая таиландка, которая вышла замуж за иностранца, теряла право на приобретение земли в Таиланде. При этом в ее владении продолжала оставаться земля, которая принадлежала ей до замужества с иностранцем. Согласно существующему с 1999 года регулированию министерства внутренних дел, таиландка, вышедшая замуж за иностранца, имеет право на приобретение земли, но при этом она должна доказать, что финансовые средства на покупку земли, принадлежат ей, и что ее муж-иностранец не будет предъявлять никаких требований на эту землю.Обычно это регулируется таким образом, что иностранный партнер подписывает заявление о том, что денежные средства у таиландской стороны имелись в наличии уже до бракосочетания и что он на них никаких притязаний не имеет. 

Какие налоги и другие расходы прийдется нести в Таиланде
 при приобретении собственности?  

При приобретении или продаже недвижимости в Таиланде должны быть оплачены следующие налоги (пошлины):

1. Регистрация земли (коммиссионный сбор) составляет 2 % от оценочной стоимости земельного участка.

2. Гербовый сбор  составляет 0,5 процента от оценочной или от продажной стоимости; как правило всегда берется более высокая сумма.

3. Особый налог на добавленную стоимость, который составляет 3,3 % от оценочной или от продажной стоимости, в зависимости от того, какая сумма выше. Этот налог платится и при продаже фирм, и при продаже некоммерческих объектов, если продажа происходит менее чем через 5 после покупки фирмы/объекта.  

4. Подоходный налог – расчитывается с помощью довольно сложной формулы, которая основывается на оценочной стоимости недвижимости, отрезка времени, на протяжении которого продавец владел этой недвижимостью и индивидуальной ставкой подоходного налога. На практике выходит 2 % от недвижимости с низко- до средневысокой стоимостью до иногда 3 % от недвижимости с высокой стоимостью. 

Здешняя система налогообложения недвижимости базируется на стоимости недвижимости, произвольно установленой местным учреждением по земельным участкам, а не на фактической рыночной цене. В принципе, не существует четких правил, кто должен платить какие налоги, регистрация недвижимости просто является частью процесса ее продажи.

Какова плата за услуги в кондоминиуме ?

Плата за услуги в Таиланде очень низкая, это относится также и к содержанию в исправности оборудованных для общественного пользования помещений, таких как лифты, бассейны и коридоры. Ничтожно малые суммы, необходимые для всех более крупных ремонтных работ, связанных с внешними работами, оплачиваются из фонда армортизации. Можно сказать, что если Вы однажды купили кондоминиум, Вам не нужно опасаться «скрытых» издержек. 

Могу ли я получить ипотечную ссуду?

В принципе иностранцы в Таиланде не могут получить ипотеку под жилищную собственность, но большинство финансовых учреждений предоставляют такие займы таиландцам и таиландским фирмам.

Очень распространено, когда агентство недвижимости предлагает своим клиентам полный пакет услуг по финансированию в банке. При финансировании большинства строительных объктов, выплата задатка может происходить взносами на протяжении 10-24 месяцев.

После оплаты задатка, оформляется договор купли-продажи и выплачивается оставшаяся сумма из займа банка. При этом банк потребует  Вас обеспечить кредит, заложив дом.

Существует ли в Таиланде налог с имущества ?

В Таиланде не существует  налога с имущества, который был сравним с тем понятием налога на имущество, с которым мы знакомы в западных странах. С этим налогом можно сравнить налог на земельную собственность и налог на использование структур (недвижимости). Налог на земельную собственность настолько мал, что  инстанции, которые должны его взыскивать, делают это скорее  неохотно, если вообще и делают. В большинстве случаев они ждут несколько лет, пока сумма возрастет на столько, что будет стоить этих усилий.  Налог на использование структур (недвижимости) взимается  муниципальным или районным управлением, и то только со зданий, которые используются в коммерческих целях.